Contexte
La Tour est un gratte-ciel emblématique de 80 étages à usage mixte comprenant 25 étages commerciaux, 48 étages résidentiels et un centre commercial. Depuis son ouverture en 2011, elle constitue un pôle d’affaires et de vie résidentielle majeur, proposant des bureaux haut de gamme, des appartements de luxe et des commerces prestigieux.
Avec une surface brute de 300 000 m² et une surface climatisée de 200 000 m², le bâtiment dépend fortement du refroidissement urbain. Cependant, une mauvaise performance CVC, combinée à l'absence de surveillance en temps réel, avait entraîné une consommation excessive d’énergie, des inefficacités opérationnelles et des pénalités liées au refroidissement urbain. Ark Energy a été mandaté pour inverser cette tendance via une stratégie globale d’efficacité énergétique.
Problèmes
Les principaux défis identifiés dans la Tour comprenaient :
Faible performance Delta-T : La différence de température entre le départ et le retour était de 3°C—bien en dessous du seuil contractuel de 9°C—entraînant un débit accru d’eau glacée et des pénalités financières
Coûts énergétiques élevés : Les factures de services publics atteignaient 20 millions AED par an, en grande partie à cause de systèmes CVC inefficaces
Contrat de refroidissement surdimensionné : L’analyse a révélé une capacité contractuelle bien supérieure à la demande réelle, générant des frais fixes inutiles
Absence de supervision énergétique en temps réel : Aucun système de surveillance numérique n’était en place pour détecter les inefficacités ou intervenir rapidement
Manque de responsabilisation des locataires : En l'absence de sous-compteurs BTU, les locataires n’étaient pas facturés selon leur consommation, décourageant les comportements économes
Figure 01
Le coût énergétique mensuel et la répartition des coûts dans la tour sur une période de 12 mois couvrant les années 2018 et 2019 (valeurs en milliers d’AED)
Objectif principal
Ark Energy a été engagé pour mettre en œuvre une stratégie globale visant à :
Réduire les coûts énergétiques globaux en optimisant la performance CVC du bâtiment
Améliorer le Delta-T pour limiter les surcharges de refroidissement urbain et optimiser le débit d’eau glacée
Ajuster le contrat de refroidissement à la demande réelle
Renforcer la supervision énergétique via un système avancé de gestion de l’énergie (EMIS)
Améliorer la responsabilisation des locataires grâce à l’installation de sous-compteurs BTU
Figure 02
a répartition en pourcentage du coût énergétique en question
Approche
En tant que consultant du client, Ark Energy a mis en œuvre les mesures suivantes :
1. Projet de rénovation pour l’efficacité énergétique
En partenariat avec une ESCO, Ark Energy a appliqué plusieurs mesures de conservation de l’énergie :
Optimisation de la ventilation : Installation de VFDs sur les FAHUs pour ajuster le débit d’air en fonction de la demande
Remplacement des unités DX : Substitution par des modèles à haute efficacité
Optimisation du pompage d’eau glacée : Installation de VFDs sur les pompes pour moduler le débit
2. Analyse thermique et optimisation du contrat
Une évaluation thermique détaillée, basée sur les données réelles et des simulations, a révélé un surdimensionnement du contrat de refroidissement. Ark Energy a renégocié le contrat, réduisant les frais fixes et générant 480 000 AED d’économies annuelles.
3. Réhabilitation Delta-T avec suivi ciblé
Pour éliminer les pénalités Delta-T, Ark Energy a lancé un programme structuré d’amélioration :
Installation de vannes PICV : Vannes de contrôle indépendantes de la pression installées dans les zones critiques
Suivi par priorité : Suivi continu des 10 pires zones via ArkEMIS pour des actions ciblées
Plateforme Delta-T web : Outil analytique personnalisé permettant une visibilité depuis les collecteurs principaux jusqu’aux locataires individuels, avec lectures en temps réel
Figure 03
Surveillance des PICVs par arkEMIS, recommandations fournies par les gestionnaires d'énergie, actions entreprises par l'équipe FM
Figure 04
Surveillance de toutes les zones du réseau ChW via DTMA basé sur le web
4. Gestion énergétique numérique avec arkEMIS
Le déploiement d’arkEMIS, plateforme cloud EMIS d’Ark Energy, a été le pilier du succès :
Suivi en temps réel du Delta-T, de la consommation énergétique et des ECMs
Analytique continue pour la détection proactive et l’optimisation
Alertes automatisées et suivi des zones les moins performantes
Rapports mensuels personnalisés couvrant :
Figure 05
Résumé exécutif du rapport personnalisé
5. Audit indépendant de M&V
Tous les résultats et économies ont été validés via un audit M&V externe, garantissant transparence et crédibilité à long terme.
6. Sous-comptage BTU pour les locataires
Des sous-compteurs BTU ont été installés pour tous les espaces locatifs, permettant une facturation selon l’usage réel. Un programme de sensibilisation des occupants a également été lancé pour promouvoir les économies d’énergie.
Figure 06
Surveillance de chaque appartement
Résultats
Amélioration de l’efficacité énergétique et hydrique grâce à des décisions basées sur les données
Réduction des coûts et transparence accrue sur la performance
Optimisation des stratégies d’exploitation et de maintenance
Amélioration des rapports internes et externes
Conformité accrue aux réglementations et normes
Meilleure visibilité et contrôle à l’échelle du portefeuille
Prise de décision éclairée pour la planification durable
Communication plus fluide avec les parties prenantes
Figure 07
Économies annuelles sur les coûts énergétiques (estimations, en milliers d'AED)
